鼎盛证券 哪些城市房价会涨?
我们已连续多年跟踪全球主要城市房价。近年全球楼市出现科技与产业红利驱动的结构性机会，近6年旧金山房价上涨31.7%，领跑全美；近3年首尔房价上涨22%，韩国房价仅上涨3.6%；2025年，东京新建公寓均价上涨18.5%等。
这些城市房价领涨有四大特征：
1、人口持续流入
2022-2025年硅谷人口增长3.8万人，当前湾区AI研发从业人员较2022年ChatGPT爆发前增长超120%；2025年首尔都市圈人口占韩国总人口比重超50%；2020-2025年东京都人口增长20万。
2、产业造富，高薪人才集聚
旧金山汇聚OpenAI、Anthropic等AI巨头，资本与人才涌入，科技新贵购房潮涌现，湾区AI岗位中位薪资18万美元，是全美平均薪资3.2倍；
韩国企业占全球高端存储七成以上产能，随着AI算力爆发带动HBM存储芯片需求井喷，首尔高收入群体快速扩容。同时，全民持股氛围放大财富效应，2025年下半年有2.1万亿韩元股债资金流入首尔购房；
东京吸引全球半导体与AI资本加码布局。目前日本85%的数据中心集中在东京圈，2026年以来GDS、DigitalRealty、Tenstorrent等加码东京。
3、供给稀缺
土地供给约束强，是全球核心城市的共性之一，新房供应长期低于需求增长。
旧金山湾区三面环海，加之土地规划审批严苛、环保限制众多，新建住宅开发周期长达5-8年，供给量长期偏低，核心区存量优质房源稀缺。2025年湾区发放新住房许可数比2018年低64%；
2025年东京圈新房供应约2万套，刷新1973年以来新低，核心23区优质新建公寓更是供不应求。
4、核心城市核心房产是硬通货
一方面，这些城市拥有完善的法治环境、清晰的产权保护与成熟的流通市场，资产安全性与流动性兼备，是全球资本避险的首选载体。另一方面，全球货币环境与制度红利共同驱动，中东主权财富基金、全球养老金、家族办公室等持续增配核心城市优质不动产。
我十多年前提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，2015年预测“一线房价翻一倍”，2020年预测“房地产将出现历史性大顶”。
纵观全球，人口持续流入、优质公共与产业资源高度富集，是推高核心城市核心区域房价的重要因素，这类房产是大类资产配置中的硬通货。
重点关注“硅谷之城”，AI产业浪潮与资本市场正成为新一轮财富创造的主阵地。
根据长期跟踪，“中国硅谷”之城底部放量，人口流入，受益于科技造富，将继中国香港之后率先企稳复苏。
看清周期大势，及时优化家庭资产结构，在时代变换中把握财富趋势。
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